時価会計支援

「賃貸等不動産」とは、棚卸資産に分類されている不動産以外のもので、主に賃貸収益またはキャピタル・ゲインの獲得を目的として保有されている不動産です。
賃貸等不動産を保有している場合には、その総額の重要性を判断し、財務諸表に次の事項を注記する必要があります。

• 概要
• 貸借対照表計上額及び期中における主な変動
• 当期末における時価及びその算定方法
• 損益

ただし、賃貸等不動産の総額に重要性が乏しい場合は注記を省略することができる

各種サポートメニュー例

1.賃貸等不動産の時価開示に関する運用方針の作成

• 賃貸等不動産の範囲の確定
• 開示物件の選別
• 重要性の判断基準の検討
• 監査法人提出資料案の作成
• 期中における時価変動対応方針の検討

2.賃貸等不動産の時価の算定

• 不動産鑑定評価基準による方法
• 重要性の乏しい物件の簡便的時価算定方法

3.その他

• 変動率の査定

不動産を多く保有する企業にとって、固定資産の減損会計への対応は企業の存立基盤に関わるものです。日本不動産研究所はこの対応を迅速かつ適切に行えるように、不動産に関わる様々な問題の分析に取り組んでおり、当研究所の減損会計支援業務の活用をご提案申し上げます。

日本不動産研究所の減損会計支援業務は、減損処理までの各段階において、説明力の高い対応を可能にします。

減損の兆候 – 市場価格の著しい下落 -

固定資産の減損会計における不動産評価作業として第一に発生してくるのは「減損の兆候」の把握です。減損の兆候のうち、企業外部の要因として、資産の市場価格の変動があると考えられますが、これは必ずしも自動的に把握できるものではありません。簡便で迅速なチェックの仕組みが備わっていないと、兆候把握だけで多くの時間を要し、経営判断が遅れることにもなりかねません。

日本不動産研究所では、長年のノウハウと蓄積されたデータ等を基に、「著しい下落」の有無の判定に関して、精度の高い説明資料等の作成を行います。

減損損失の認識の判定 – 割引前将来キャッシュ・フロー総額の見積 -

固定資産の減損の兆候がある場合には、次に「減損損失を認識」するかどうかの判定が必要になります。減損の兆候が認められた資産または資産グループについては、将来にわたって得られるキャッシュ・フローを見積もり、見積もられた将来キャッシュ・フローの総額（割引前）が帳簿価格を下回る場合には、減損損失を認識する、ということになります。将来キャッシュ・フローの見積は、資産及び資産グループの現在の使用状況等に基づき、合理的で説明可能な仮定及び予測に従って行わなければなりません。

　※N年：経済的残存使用年数

回収可能価額の算定(1) – 使用価値 –

回収可能価額は、資産又は資産グループの正味売却価額と使用価値のいずれか高い方の金額となりますが、通常、使用価値は正味売却価額より高いと考えられるため、ほとんどの場合は使用価値の算定が先になされることになります。資産又は資産グループの使用価値は、次のように算定されます。

日本不動産研究所では、不動産の鑑定評価で培い蓄積してきたDCF法のノウハウを活用し、企業固有の実績と不動産市場の実態を的確に反映した使用価値の算定を行います。

回収可能価額の算定(2) – 正味売却価額 –

回収可能価額について明らかに正味売却価額が高いと想定される場合、または処分がすぐに予定されている場合などには、正味売却価額を算定する必要があります。正味売却価額は、次のように算定されます。

日本不動産研究所では、昭和34年（1959年）設立以来蓄積してきた不動産鑑定評価のノウハウと全国の支社・支所ネットワークを活かして、不動産市場の実態を的確に反映した正味売却価額の算定を行います。

企業が保有する不動産には、企業が自ら使用する固定資産としての不動産の他に、販売用として保有する「販売用不動産」があります。

各種サポートメニュー例

• 不動産鑑定評価
• 販売用不動産等の評価手順の妥当性に関する調査
• 不動産開発計画の実現可能性に関する調査
• 路線価による相続税評価額の算定（多数画地の価格調査）