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海外不動産評価・コンサルティング

近年、新たなビジネス機会を求めて、海外で不動産開発や投融資などの事業を展開する会社が増えています。また、製造業では、既にサプライチェーンのグローバル化が進展していますが、製造コストの上昇や国際情勢の変化に対応して、事業拠点を移転・分散する動きが見られるようになっています。
不動産の取得には多額の資金が必要ですし、物件を賃借する場合でもその費用は決して少額ではありませんが、取引慣行や規制などが日本とは異なる海外での不動産取引には様々なリスクがつきものです。
また、不動産に関する意思決定では、現地の不動産事情を詳しく調査し、収集した情報に基づく判断が求められますが、進出先の不動産事情に詳しい社員がいなかったり、信頼できる不動産会社を見つけられないことも少なくなく、現地に詳しい日本の不動産専門家が日本語で提供する情報は非常に貴重といえます。

弊所では、欧米や中国、アジア・パシフィック地域に関して、それぞれの不動産マーケットに精通する担当者が、現地子会社や提携先等とのネットワークを駆使し、海外で事業を展開する企業や金融機関の皆さまが抱える課題をおうかがいし、その解決のために必要な調査やアドバイスを提供しています。

JREI海外ネットワーク

JREI海外ネットワーク

本社国際部、弊所現地法人（上海、シンガポール）、弊所北米駐在員
弊所提携先
（UK及びグローバル：Knight Frank、米国：Newmark Valuation & Advisory,LLC、Integra Realty Resources (IR)、中国：北京中誠君和国際諮詢有限公司（HIC)、韓国：韓国不動産院、タイ：Real Estate Information Center (REIC)）
上記以外の鑑定評価及び各種コンサルティング業務の実績のある都市

海外不動産評価・コンサルティングに関する主なサービス

1.海外各都市の不動産マーケットの調査
（マーケット調査） 		海外の不動産マーケット情報は、グローバルに不動産サービスを行っている会社や現地で取引仲介をしている会社が発信するものがありますが、それらは英語や現地言語のもので、発信される情報も限られるほか、その情報の背景にある現地の経済情勢や政策等までをも総合的に把握することは難しいのが実状です。

弊所では、海外各都市の不動産事情に精通する担当者が現地の専門家と連携して、各種情報等を収集・分析し、その調査結果を日本語で提供し、ご要望に応じて報告会等で詳しくご説明します。
このマーケット調査ついては、半年ごとまたは四半期ごとに定期的に実施されるお客様も多くいらっしゃいます。
2.海外の特定プロジェクトを対象とした事業環境調査及び採算性分析
（プロジェクト調査） 		海外での不動産開発や投資のほか、事業拠点の新設など、特定のプロジェクトに関わる経営的な意思決定のために、候補地についての各種規制や周辺の不動産市況を調査し、プロジェクトの採算性やリスクについての検証が必要となります。

弊所では、このようなプロジェクトの実施や候補地の選定に関わる情報の収集・調査および各種検討サービスを提供しています。
もちろん、お客様の社内または現地に委託して行った調査結果の検証にも対応しています。
また、弊所の現地法人がある中国（不動研上海）及び東南アジア（Japan Real Estate Institute Asia Pacific）では、現地パートナーの発掘・調査、候補地の探索など、お客様の現地進出の支援も行っています。
3.海外の特定不動産の評価
（不動産及び工場設備等の鑑定評価、価格・賃料の調査） 		海外で不動産を取得する場合、売り手から提示された価格が現地の相場に照らして妥当か、なかなか判断がつかないことも多いです。
また、融資を受けるにあたって、担保として提供せずとも、資金使途や必要額などの情報提供を金融機関から求められたり、不動産の保有期間中に監査法人等から適正な資産価値の把握を求められる可能性もあります。

弊所では、オフィスやマンションといった投資用の不動産に限らず、工場や機械設備などの事業用の資産についても、現地の不動産事情に詳しい担当者が現地の専門家と連携して、不動産その他の資産の価格や賃料の評価を行っているほか、現地で取得した鑑定評価書の妥当性の検証等も行っています。

FAQ 欧米圏欧米での豊富な経験と実績に基づき、海外への進出をサポートします。

Q当社は米国に事業所を所有しており、2年ほど前に当社の米国子会社が取得した現地不動産会社の鑑定評価書が手元にあるのですが、その評価額が現時点で変わっているのか、変わっている場合どの程度変わっているのかを調べたいと考えています。そのような業務を御社にお願いすることはできますか？ 海外では日本よりも不動産の価格変動が大きいところが多いので、現時点で評価すると価格は変わっている可能性が高いと思われます。

弊所では、ご提示いただいた現地の鑑定評価書の内容を確認・精査し、現時点の価格を調査することもできますし、改めて海外物件について鑑定評価させていただくことも可能ですので、お気軽にご相談ください。
Q欧米では現地で鑑定評価を行っている不動産会社や評価会社も多いですが、御社に直接依頼をすることのメリットを教えてください。 先進国である欧米であっても不動産の取引慣行が国によって異なりますし、同じ国の中でも不動産に関する規制は異なることが多いです。鑑定評価についても各国の独自のルールや鑑定評価に固有の専門用語も少なくありません。

弊所では、欧米（特に米国の各都市、英国のロンドン）において数多くの評価実績があり、ご依頼いただく場合でも鑑定評価書を提供するだけでなく、各地の制度や慣行を評価でどのように考慮しているのか、日本との違いなどにも触れながら丁寧に説明させていただいています。このような対応は日本と海外の双方の事情に通じていないと難しいですので、この点は弊所にご依頼いただくメリットであると考えています。
Q御社に米国の物件の鑑定評価をお願いすることを検討しているのですが、Argusのフォーマットで評価結果等を提供してもらうことは可能ですか？また、現地の取引事例や賃貸事例などの情報を鑑定評価書に盛り込んでもらうことはできますか？ 欧米等物件については、弊所では通常、現地で広く利用されているArgusなどの専用ソフトによって評価を行っていますので、そのソフトから出力できるデータをご提供することはもちろん可能です。

また、弊所では海外不動産のデータプロバイダーと契約しているほか、グローバル不動産会社のKnight Frank等と提携し、欧米の不動産市場に関する様々なデータを収集・蓄積しています。弊所では、鑑定評価の中で現地の取引事例や賃貸事例などの情報を利用し、それらの情報は鑑定評価書にも記載しています。

expert

国際部
参事 德田　真紀

FAQ アジア・パシフィック地域不動産情報の入手が難しい東南アジアでの企業活動を支援します。

Qアジア・パシフィック地域はかなり広範に亘りますが、具体的にどのような国で実績があるのでしょうか？ 弊所は世界各国の不動産について、日本国内と同じ基準及び品質でサービスを提供することを強みとしていますが、成長著しい東南アジア各国における不動産投資・開発プロジェクトのお手伝いをさせていただく機会が増えています。

具体的には、弊所公益事業である「国際不動産価格賃料指数」の調査対象都市の存するシンガポール、マレーシア、タイ、インドネシア、ベトナムのほか、フィリピン、カンボジア、ミャンマーなどで不動産評価やマーケット調査、プロジェクト調査業務等を行っています。また、最近では、多くの日系企業が進出を検討しているインドなどの南アジアやオーストラリアなどのオセアニア地域についても同様のサービスを提供できる地域を広げています。
Q東南アジアの新興国では不動産の情報やデータの収集に苦労しています。貴所では利回りなど日本と同様のデータをどのように収集しているのでしょうか？ 東南アジアの新興国では、日本と同様の不動産情報やデータを現地で直接収集することは難しいと思います。弊所では半年に1回、現地の不動産市場に精通する専門家の協力を得て「国際不動産価格賃料指数」調査を実施しているほか、普段から各国の不動産情報を収集してきました。このような長年の地道な取組を通じて、情報やデータを蓄積し、それをもとに不動産の評価や各種調査コンサルティングを行っています。
Q現地の不動産会社との協力関係を構築したいのですが、貴所にサポートをお願いすることは可能でしょうか？ 弊所ではアジア・パシフィック地域の拠点として日系企業を含む多くの外資系不動産会社が事務所を置くシンガポールに2017年に駐在員事務所を開設し、その後の業務の拡大に伴い2020年に現地法人に移行しました。現地では、世界的な大手不動産総合サービス会社であるKnight Frankのアジア・パシフィック地域の統括会社と基本協定を締結する一方、各国の不動産会社とも連携をしながら不動産投資・開発プロジェクトのお手伝いをさせていただいています。

また、シンガポールに本拠地を置くアジア・パシフィック地域の不動産団体にも加盟しており、セミナーなどを通じて現地不動産会社等との関係も構築していますので、ご相談ください。

expert

Japan Real Estate Institute Asia Pacific
Director福山　雄次

国際部
次長武内　朋生

FAQ 中華圏中国の不動産に関する総合的なソリューションを提供します。

Q弊社の中国現地法人が中国国内に所有する工場の売却を検討しています。現地法人の出資持分を譲渡する形になるかもしれません。このような場合の工場の土地建物の価格や売却する場合の留意点などについてアドバイスがほしいのですが？ 中国で工場を売却する場合には、現地工場の現況、土地使用権の内容、取引実態等を調査するとともに、どのような売却先があるのかを考慮して、工場の土地建物の価格を把握する必要があります。

弊所では、上海にある弊所子会社（不動研上海）や提携先である現地の大手資産評価会社と連携して、このような調査を行い、土地建物の価格を評価し、その結果に基づいてアドバイスさせていただくほか、売却先との交渉や税務当局などの関係機関への説明のための資料作成など幅広いサービスを提供しています。
Q中国にある工場には土地建物のほか、現地法人が所有する機械設備があります。このような機械設備の価格を評価してもらうことはできますか？ もちろん可能です。
弊所には機械設備の評価に通じた専門家がいますし、中国国内で機械設備や事業評価を行っている現地提携先と連携して、土地建物以外の様々な資産の評価にも対応しています。中国には土地建物の評価に関する規制のほか、機械設備などの資産評価に関する規制もありますので、現地当局に提出する評価書はこれらの規制を遵守したものであることが求められます。
Q中国の現地法人の業績が振るわず、減損処理が必要になる可能性を監査法人から指摘されています。当該現地法人は中国国内の複数都市に製造拠点があり、土地建物等の資産を所有しています。このような監査法人からの指摘に対応をしなければならないのですが、保有資産の調査や評価などについてサポートしてもらえますか？ もちろんサポートいたします。
中国の監査基準及びその運用は日本と異なるところが少なくないので、弊所では不動研上海及び現地の各種専門家と連携して、現地の監査法人への説明や資料作成などのサービスを提供することが可能です。

expert

国際部
主席専門役川崎　保彦

不動研(上海)投資諮詢有限公司
総経理林　述斌

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