弊所は、日本の不動産投資市場における 共通理解を深めるため、不動産投資家および不動産投資に関連のある方々のご理解とご協力により、1999年4月に不動産投資家調査を開始しました。本調査は年２回実施しており、調査内容の充実及び精度向上に努めております。
| 第48回「不動産投資家調査」（2023年4月現在）の調査結果（概要） |
■投資用不動産の利回りの動向
・期待利回りの動向は、アセット毎・地域毎に異なる結果となった。
・オフィスの期待利回りは「京都」と「広島」で0.1㌽低下したが「東京・丸の内、大手町」をはじめとする多くの調査地域では前回比横ばいとなった。
・住宅は、「東京・城南」のワンルームタイプとファミリータイプが前回比で0.1㌽低下し、本調査開始以来最も低い水準を更新した。また、ファミリータイプの期待利回りの低下は多くの地方都市でもみられた。
・商業店舗は、コロナ禍の行動制限と水際対策の緩和により徐々に人流が戻ってきた「都心型高級専門店」のうち「銀座」の期待利回りが0.1㌽低下したが、それ以外の調査地域では前回比横ばいとなった。
・物流施設は、「東京(江東区)」で前回比0.1㌽低下し、本調査開始以来、初めて4.0%を下回ったものの、それ以外の調査地域では前回比横ばいとなった。
・ホテルは、行動制限や水際対策の緩和を背景とした観光需要の回復期待などから「札幌」や「名古屋」「大阪」「那覇」で期待利回りが0.1㌽低下した。
■不動産への新規投資意欲など
・今後については、「新規投資を積極的に行う。」という回答が96%で前回よりも1ポイント上昇した。国内の緩和的な金融環境を背景に、全体としては不動産投資家の積極的な投資姿勢が維持された。
| 第48回 不動産投資家調査 特別アンケート（概要） |
■（Ⅰ）金融政策の動向と不動産投資市場
・今回の調査では日銀の金融政策の動向が不動産投資市場へ及ぼす影響について、不動産投資家がどのように考えるか、アンケートを実施した。
・昨年12月の日銀のイールドカーブ・コントロール（YCC）の運用見直しが不動産投資市場へ及ぼす影響については「不動産投資市場に影響はなく、変化は生じていない」とする回答が60.0％で最も多かった一方で、「市場は停滞方向へ移行しつつある」とする回答が37.7％を占めた（詳細は3ページB.(2)参照）。
・また、長期金利が1％に到達したと仮定した場合については、「不動産投資市場は、ピークアウトはするが、緩やかな調整となるだろう」とする回答が最も多かった（詳細は7ページB.(10)参照）。
・なお、不動産投資市場の今後の成長ファクターについては、「市場参加者の多様化」が最も多く、次いで「投資アセットの多様化」で、今後のリスク要因については、「金利の上昇」が2位以下を大きく引き離して最も多かった（詳細は9ページ参照）。
・さらに、オフィス、レジデンシャルなどアセット毎の不動産投資市場に係る今後の見通しについての不動産投資家の認識を調査した（詳細は10ページ参照）。
■（Ⅱ）不動産のESG投資について
・「不動産のESG投資」に対する不動産投資家の認識についてアンケートを実施した。
・不動産投資家がESG投資に対して期待する内容は「不動産価値への影響」とする回答が最も多く、将来的な収益性の向上を期待する声が多かった（詳細は6ページの問14参照）。
・ESGに配慮した不動産とそうでない不動産の賃料収入について、現在は「特に違いはない」（79.5%）とする回答が最も多かったが、10年後は「1～5%程度高い」（62.9%）とする回答が最も多かった（詳細は6ページの問15参照）。
・ESG投資に適した不動産とそうでない不動産の期待利回りについて、現在は「変わらない」（76.5%）とする回答が最も多かったが、10年後は「-10bp（価値が高い方向）」（44.4%）とする回答が最も多かった（詳細は7ページの問17参照）。
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