長期調査の「田畑価格及び賃借料調」、「山林素地及び山元立木価格調」の意義
「不動産研究」第66巻第2号より
研究部 上席主幹 松岡 利哉
本誌［調査］で報告している「田畑価格及び賃借料調」（以下、「田畑調査」という。）、「山林素地及び山元立木価格調」（以下、「山林調査」という。）は、日本勧業銀行が調査を行った事績に連続でき、前述のとおり2023年調査で田畑調査が第111回、山林調査が第82回の長い歴史ある調査である。
1. 調査価格の変遷
両調査の詳細な報告内容については前述の［調査］の通りであるが、2023年10月23日に公表した田畑調査・山林調査の2023年調査結果と当研究所が設立された1959年調査の価格を基に100として指数化し整理すると図表1のとおりとなる。
図表１ 2023年田畑調査・山林調査結果概要
2. 調査結果の推移
1959年の価格及び指数を100として指数化した市街地価格指数（全国・全用途平均）、田価格指数（全国・普通品等平均）、用材林地価格指数（全国・普通品等平均）を対比する。市街地価格指数の宅地は、1985年のプラザ合意以降の大幅な円高から金融緩和による過剰流動性によるバブル経済の影響を強く受け、1991年に1959年比で30.69倍のピークをつけたが、田価格及び用材林地価格は、この影響が限定的であり、田が1992年に6.83倍、用材林地が1983年に6.02倍のピークに止まった（図表2）。
図表２ 市街地価格指数・田価格指数・用材林地指数の推移
田価格及び用材林地価格の推移は、宅地価格ほど強くバブル経済の影響を受けていないので、実体経済の指標として財・サービス価格の推移を示す消費者物価と企業物価と比較した。
1980年に山元立木価格がピークをつけ、用材林地価格の上昇が田価格を先行したが、その後の木材価格の大幅な下落により、バブル経済の影響を相対的に受けたと考えられる田価格の上昇に劣後する。1992年に田価格が最高値を記録し、以降32年連続で下落している。用材林地価格指数が1993年に消費者物価指数を下回り、以降2021年まで下落が連続した。田価格指数が2008年に消費物価指数を下回っている。企業物価指数との比較においては、田価格指数及び用材林地価格指数とも全期間にわたって上回っているが、ここの所の物価上昇で用材林地価格指数との差が縮まってきている。用材林地価格は長期にわたる下落の結果、既にかなり低水準に達しており、2022年調査でウッドショックに伴う立木価格の50％を超える上昇により、31年ぶりに対前年で上昇を記録したことも理解できる状況である（図表3）。
図表３ 田価格指数・用材林地指数・消費者物価指数・企業物価指数の推移（1959年＝100）
3. 長期調査としての意義
農業、林業は、戦前の主要な第一次産業としての位置づけから変化した。農業は、農村から都市部への労働力流出による担い手不足、高齢化が顕著で、消費者の米離れ等の需要不足もあり、益々厳しい状況が進行している。一方で、食の安全保障の観点から食料自給率の確保が課題となっている。林業は、戦後の拡大造林が伐期を迎え森林資源は成熟期にあり、ウッドショックに続き、ウクライナ侵攻が世界的なコモディティ価格の高騰から物価上昇に拍車をかけ、金融政策の相違から円安が進行したことにより、外材の調達が益々困難となり国産材需要は更に高まり明るさも見え始めている。
田畑調査及び山林調査は、国及び地方公共団体、公益事業、一般事業会社等の売買、貸付、税務等の指標として活用されている。また、長期間にわたる調査であることから、農学、林学、経済学等の研究に活用され、公益的な情報インフラの一翼を担うと自負している。アンケート調査であることから、調査協力者の確保等の課題があるが、サステナブルに調査できる努力を続けて行きたい。
「不動産研究」第66巻第2号 特集「これからの都市のあり方」
研究部 上席主幹 松岡 利哉